Parmi toutes les démarches qui suivent un décès, il en est une que les familles n’anticipent presque jamais. Elle n’arrive pas dans les premiers jours, elle n’est pas signalée par un courrier urgent, elle ne déclenche pas d’alerte automatique. Et pourtant, elle peut avoir des conséquences financières, juridiques et émotionnelles considérables. C’est la question du logement du défunt.

Que le défunt ait été locataire ou propriétaire, qu’il ait vécu seul ou avec un conjoint, le logement devient très rapidement un sujet complexe que les héritiers doivent traiter – souvent sans y être préparés, souvent trop tard, et souvent seuls.

En tant que professionnel du funéraire, vous n’avez pas à gérer ce dossier. Mais vous êtes, dans les premières semaines du deuil, l’un des rares repères pour ces familles. Savoir de quoi il s’agit, identifier les urgences, orienter au bon moment : c’est, encore une fois, là que votre accompagnement peut faire la différence.

1. Le locataire décédé : deux régimes, des règles précises

Le droit applicable au bail dépend directement du type de logement que le défunt occupait. C’est un point que les familles ignorent presque toujours – et qui change pourtant tout à la marche à suivre.

- Location vide, résidence principale : la résiliation automatique

Pour les locations vides constituant la résidence principale du défunt, c’est l’art. 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique. Ce texte est sans ambiguïté : le bail est résilié de plein droit à la date du décès. Aucun préavis n’est à respecter. Aucun congé n’est à donner. Le contrat prend fin au moment même du décès.

La famille doit simplement informer le propriétaire du décès, au plus vite, par courrier recommandé avec accusé de réception, accompagné d’un acte de décès. C’est la date du décès – et non la date de ce courrier – qui est retenue comme date de fin du bail.

En pratique, le logement ne peut évidemment pas être vidé le jour même. Les héritiers disposent généralement d’un à deux mois pour libérer les lieux. Pendant cette période, le propriétaire est en droit de facturer une indemnité d’occupation – distincte juridiquement d’un loyer, mais d’un montant équivalent – jusqu’à la remise des clés et la réalisation de l’état des lieux de sortie.

- Le transfert de bail : un droit méconnu, mais réel

La loi de 1989 prévoit une exception importante à cette résiliation automatique : le transfert de bail. Certaines personnes qui vivaient avec le défunt au moment du décès peuvent demander à reprendre le bail à leur nom, dans les mêmes conditions, sans avoir à signer un nouveau contrat. Le bailleur ne peut pas s’y opposer.

Peuvent bénéficier de ce transfert, à condition de justifier d’au moins un an de cohabitation effective avec le défunt à la date du décès : le conjoint survivant, le partenaire de PACS, les enfants, les petits-enfants, les parents, les grands-parents, le concubin, et toute personne à charge. Le conjoint marié est prioritaire. En cas de concurrence entre plusieurs personnes éligibles, c’est le juge qui tranche.

Pour obtenir ce transfert, il suffit d’adresser un courrier au bailleur, accompagné d’un justificatif de lien avec le défunt. La loi n’impose ni délai ni formalisme particulier, mais un envoi en recommandé avec accusé de réception est fortement conseillé.

Point important : si la personne ayant bénéficié du transfert souhaite ensuite résilier ce bail transféré, elle devra alors respecter un délai de préavis – d’un mois pour un logement situé en zone tendue ou pour un meublé, et de trois mois pour un logement vide hors zone tendue.

- Location meublée : un régime différent

Pour les locations meublées, c’est l’art. 1742 du Code civil qui s’applique, et non la loi de 1989. La règle est inversée : le bail n’est pas résilié au décès, il est transmis automatiquement aux héritiers. Si ces derniers ne souhaitent pas conserver le logement, ils doivent résilier le bail en bonne et due forme, avec un préavis d’un mois, réaliser un état des lieux de sortie, et s’acquitter des sommes éventuellement dues.

- Les aides au logement et abonnements

Si le défunt bénéficiait d’aides au logement (APL, ALS, ALF versées par la CAF), celles-ci doivent être signalées à la CAF dans les meilleurs délais. Tout trop-perçu après la date du décès sera réclamé aux héritiers.

Les abonnements courants (électricité, gaz, eau, Internet, assurance habitation) doivent également être résiliés ou transférés selon la situation. Chaque prestataire a ses propres procédures – prévoir un acte de décès pour chaque démarche.

- Le dépôt de garantie

Une fois le logement restitué, le bailleur dispose d’un mois pour rembourser le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme, et de deux mois en cas de retenues justifiées. Cette somme revient aux héritiers. Elle est souvent oubliée dans le règlement de la succession – et représente pourtant une somme non négligeable.

2. Le propriétaire décédé : succession, gestion et vigilance

Quand le défunt était propriétaire, la situation est différente – mais tout aussi complexe, et tout aussi mal anticipée.

- Le bien entre dans la succession

Le bien immobilier fait partie de l’actif successoral dès le décès. Il ne peut pas être vendu, loué ou modifié sans l’accord de l’ensemble des héritiers – et en pratique, sans l’intervention d’un notaire. C’est l’une des raisons pour lesquelles ouvrir rapidement la succession est essentiel.

Mais, entre le décès et le règlement complet de la succession, des semaines, voire des mois s’écoulent. Pendant tout ce temps, le bien n’est pas sans coûts : charges de copropriété, taxe foncière, assurance habitation, entretien courant – tout continue de courir.

- L’assurance habitation : une urgence souvent oubliée

C’est l’angle le plus fréquemment négligé. L’assurance habitation du défunt doit être maintenue en vigueur jusqu’à ce que le bien soit vendu ou transféré aux héritiers. Un logement non assuré expose la succession à des risques considérables : dégât des eaux, incendie, responsabilité civile vis-à-vis des tiers.

Or certains assureurs résilient automatiquement le contrat au décès de l’assuré. D’autres le maintiennent provisoirement. Dans tous les cas, les héritiers doivent contacter l’assureur rapidement pour clarifier la situation – et, si nécessaire, souscrire un contrat provisoire au nom de la succession.

- L’indivision : une situation qui peut durer

Lorsque plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires du bien – ce qui est le cas par défaut en l’absence de disposition testamentaire contraire –, toute décision concernant le logement requiert leur accord. Cette situation d’indivision peut générer des tensions et durer longtemps si les héritiers ne s’accordent pas sur la vente ou la gestion du bien.

3. L’inventaire du logement : une étape sous-estimée

Qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un propriétaire, le contenu du logement doit être inventorié. C’est une démarche à la fois pratique, juridique et émotionnelle.

Sur le plan pratique, il faut trier, regrouper, identifier les objets de valeur, et retrouver les documents importants – contrats, testaments, relevés bancaires, documents d’identité, actes notariaux. Ces documents sont souvent indispensables pour la suite des démarches.

Sur le plan juridique, les biens mobiliers font partie de l’actif successoral et doivent être déclarés. En présence d’un notaire, un inventaire notarial peut être requis – notamment si la succession est acceptée à concurrence de l’actif net, ce qui protège les héritiers des dettes éventuelles du défunt.

Sur le plan émotionnel, c’est souvent l’une des épreuves les plus difficiles du parcours de deuil. Trier les affaires d’un proche disparu, c’est confronter l’absence de façon très concrète. De nombreuses familles repoussent cette étape – parfois au point de laisser s’accumuler des charges inutiles ou de manquer des délais importants.

Avoir conscience de cet enjeu émotionnel vous permettra, si la famille en parle, d’adopter la bonne posture : ne pas minimiser la difficulté, ne pas presser, mais rappeler doucement les échéances qui courent.

4. La vente du bien immobilier : un processus long à anticiper

Lorsque le bien appartient à la succession et que les héritiers souhaitent le vendre, le processus est souvent plus long que prévu. Il faut d’abord que la succession soit ouverte et que le notaire ait établi les actes nécessaires – l’attestation de propriété, notamment. Il faut ensuite que tous les héritiers s’accordent sur la vente et le prix. Il faut enfin trouver un acquéreur, signer un compromis, puis l’acte définitif.

Entre le décès et la vente effective, il n’est pas rare que 6 à 12 mois s’écoulent. Pendant tout ce temps, les charges courantes continuent. Les orienter vers un notaire dès les premières semaines est le meilleur service que vous puissiez leur rendre sur ce sujet.

5. Votre rôle : identifier, alerter, orienter

Vous n’êtes ni agent immobilier, ni juriste, ni notaire. Mais vous êtes présent au moment où personne d’autre ne l’est encore. Quelques questions simples, posées avec tact lors d’un suivi post-obsèques, peuvent permettre à une famille d’éviter des mois de complications :
• Le défunt était-il locataire ou propriétaire ?
• S’il était locataire, d’autres personnes vivaient-elles avec lui ?
• Avez-vous prévenu le bailleur du décès ?
• L’assurance habitation est-elle toujours active ?
• Avez-vous contacté un notaire pour l’ouverture de la succession ?

Ces questions n’appellent pas de réponses techniques de votre part. Elles appellent une orientation : vers le bailleur, vers l’assureur, vers le notaire, ou vers des services spécialisés dans l’accompagnement administratif post-décès si la famille se sent dépassée.

Conclusion : le logement, miroir de toute la complexité du deuil administratif

Le logement du défunt concentre à lui seul presque toutes les difficultés du parcours post-décès : des règles qui varient selon le type de bail, des délais qui courent sans prévenir, une charge émotionnelle intense, et des décisions à prendre collectivement dans un moment où la famille est fragilisée.

C’est précisément pour cela que ce sujet mérite d’être abordé – même brièvement, même indirectement – dans votre accompagnement post-obsèques. Non pour tout résoudre, mais pour que les familles ne découvrent pas 6 mois plus tard qu’elles auraient dû agir dès les premières semaines.

Dans un métier où la qualité de l’accompagnement se mesure souvent à ce qui se passe après la cérémonie, le logement est l’un de ces sujets où votre parole, au bon moment, peut changer beaucoup de choses.

Teddy Bredelet
Fondateur et président de tranquillite.fr
Créateur du podcast VIVANT

Résonance n° 227 - Mai 2026